《中国新闻周刊》记者 陈惟杉

  发于2024.5.20总第1140期《中国新闻周刊》杂志

  2024年,这是房地产限购政策于2010年首次出台后的第14个年头。随着5月9日杭州、西安同日全面取消限购,截至目前,虽然海南全省、北京、上海、深圳等地仍执行相对严格的限购政策,但一线城市的限购政策已经开始松动。

  “近期重点城市密集出台松绑限购政策,预计在新的政策基调下,一线城市的房地产调控政策向主城区优化、二线城市全面取消限购的格局将加速形成。”中信建投房地产团队认为。

  楼市限购,这项房地产调控的标志性政策正在逐步退出历史舞台。申万宏源研究团队,将其归因于“政策思路由供给侧转向需求侧、保投资转向稳房价”。

  其研究报告中提出,此前的政策思路是供给侧逻辑,依靠稳定融资(融资三支箭、融资白名单等)期望稳定房企、控制风险,依靠稳定投资(三大工程:保障房+平急两用+城改、保交付等)期望对冲实物工作量、稳定经济,但政府对于地产需求侧更多是托底式的政策。现在政策思路转向需求侧逻辑,“去库存成为了目前的需求侧计划和目标,并意味着目前更强调房价的稳定,预计后续将有进一步的需求侧支持政策推出”。

  在近14年时间里,限购政策的放松与收紧,如同房地产市场的温度计一般,透过限购政策的取向可以明确体察当下房地产市场的“水温”。

  如今,随着4月底中央政治局会议再度定调房地产“去库存”,外界希望限购政策放松再次提升房地产市场的“水温”。

  “漫长的告别”

  房地产市场限购政策正在经历一场尚未看到终局的“漫长的告别”。从全国范围来看,全面取消,抑或放松限购政策的浪潮始于2023年下半年。

  第一个重要的时间节点是2023年7月。中央政治局会议指出,要适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱。

  当年下半年,一批城市全面取消限购,既包括像南昌、沈阳、南京、兰州、福州、济南、郑州、合肥、武汉、太原、昆明等省会城市,也包括像大连、青岛这样的计划单列市。

  但是这些城市取消限购并未在舆论与市场层面掀起多大波澜,主要原因是限购政策在这些城市已经经历放松,全面取消前存在感已然不强。以去年9月宣布取消二环内限购政策的郑州为例,有当地房地产业人士告诉《中国新闻周刊》,全面取消限购政策对郑州房地产市场影响有限。一方面,二环内新房数量较少;另一方面,此前限购政策在执行时已有缺口,并非不能绕开。

  进入2024年后仍在执行限购政策的城市已然屈指可数。今年1月底,住建部在城市房地产融资协调机制部署会上强调,支持各城市因地制宜调整房地产政策,充分赋予城市房地产调控自主权。随后,北上广深四座一线城市限购政策出现松动,如北京市住建委宣布,废止两年前发布的“离异3年内不得在京购房”的政策。

  再到4月底,中央政治局会议指出,“消化存量房产和优化增量住房”,这被外界视为部署新一轮房地产“去库存”。在此前后,长沙、成都先后取消限购,之后北京、深圳先后放松五环外与非核心区限购,杭州、西安则在5月9日同一天取消限购。

  至此,仅剩北京、上海、广州、深圳、天津、海南省全省和珠海横琴地区,仍未全面取消限购。

  相比于去年下半年的一众省会城市全面取消限购,新一轮取消、放松限购之所以引发关注,更多在于一线城市,以及像成都、杭州这样的强二线城市也在行动。

  限购,作为一项房地产调控政策,始于2010年。当年4月,有“新国十条”之称的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》对外发布,提出“地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数”。

  此后,多座城市出台以限购、限贷为主的房地产调控政策。如杭州便与北京、深圳、上海、厦门、宁波、福州等城市同属首批推出限购政策的城市,当年10月11日,杭州发布“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买1套商品住房(含二手存量住房)”的政策。

  限购政策执行之初,像杭州这样并不区分居民户籍与城市区域,全市统一限购一套商品住房的城市不在少数。最先出台“新国十条”实施细则的北京便提出,“同一购房家庭只能新购买一套商品住房”。

  但是很快,这样略显粗疏的限购政策迎来调整,如2011年2月,“京15条”对于非北京市户籍居民家庭的购房门槛定为在北京无房并且连续5年在北京缴纳社保或个人所得税,并且限购一套。区分本地户籍与非本地户籍,逐渐成为城市推行限购政策关键,这也标志着限购与户籍深度绑定。

  如果从2010年10月的节点开始计算,杭州此番终结了执行13年多的限购政策。此前,杭州限购政策已经经历多轮放松。今年3月,杭州已经解除二手房限购政策。去年10月,杭州也曾进行过一次限购政策松绑,将限购区域缩减到上城区、拱墅区、滨江区和西湖区四个核心城区内。

  杭州解除二手房限购政策时,中指研究院华东大区常务副总高院生曾发表观点,杭州此次放开二手房限购是“精准调控”,主要因为杭州新房市场的库存较为“健康”,库存出清周期仅为10个月,但二手房库存压力巨大、挂牌量已近14万套。

  显然,高企的库存是驱使这一轮一线城市和强二线城市调整限购政策的直接原因。像成都这样的热点城市亦不能在下行的房地产市场中幸免。据中原地产数据,2023年全国楼市销售大面积下行,而成都新建商品房成交14.6万套,同比增长9.7%,二手房成交超过22万套,同比增长68%,属于“幸运儿”。

  但是进入2024年,成都房地产市场量价均现拐点。据中原地产数据,在2024年一季度,成都新房成交24336套,同比下降32.96%。据国家统计局数据,在2024年1月,成都新房价格环比持平,2月和3月连续两月环比下跌0.1%,结束了此前连续24个月的环比上涨趋势。

  住建部部长倪虹曾在今年全国两会期间表示,房地产是以城市为单元的市场,各个城市的供求关系差别很大,城市政府要根据人口、供需和保障需求编制实施好住房的发展规划,因城施策优化房地产政策。

  当下,外界更为期待一线城市的限购政策能否更大尺度地放松。毕竟一线城市的市场表现也难言乐观。2024年1~2月,一线城市商品房销售面积447万平方米,同比下降27%,仅北京录得同比10%的增长。

  有房地产业内人士向《中国新闻周刊》直言,在因城施策的背景下,此前各地出台政策像“挤牙膏”一般,往往是看到市场表现已经恶化到一定程度,再释出部分宽松政策,导致不断错失时机。

  地产经济学者邓浩志直言,“广州虽然挂着一线城市的名号,但就近年楼市表现而言,广州甚至比不上杭州。杭州都全面取消限购了,广州应该也不远了,很可能在未来的1到2个月内,就会宣布全面松绑限购。”此前,广州仅从2024年1月27日放开建筑面积120平方米以上住房限购。

  另外,目前仍然坚持较严限购政策的北京、上海会不会扩大目前的非限购区域,也非常值得关注。邓浩志认为,未来,二线城市全面彻底松绑,一线城市大部分松绑基本是板上钉钉的事情。除了松绑政策之外,未来还将会有更多的刺激性政策出台,比如传闻中的契税大幅降低,以及很可能在近期落地的降息、降准、降LPR,最终下调房贷利率等。

  除了取消限购,当前的楼市“减法”还包括限贷调整。按北京新政,离婚不满一年但名下无房,4月23日起开始执行首套房贷利率。南昌、青岛、泰州、福州等10多个城市阶段性取消了首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

  做“减法”的同时,各种“加法”也在加码。超过70个城市优化调整了住房公积金相关政策,提高贷款额度,提高多孩家庭、青年人才等群体的贷款上限等。一些城市拟推进买房落户,南京就买房就能落户开始向社会征求意见。

  显然,相比于个别城市取消、放松限购,外界期待又一个房地产市场宽松周期的到来。

  全面宽松周期来了?

  像杭州这样拥有超过13年限购历史的城市,调控政策都经历过至少两轮从收紧到刺激,到再收紧再刺激的历程。

  而中国房地产调控政策上一次转向宽松还是在2014~2016年间,调控政策经历从刺激到收紧的过程。从2014年“330”开始,到2016年“930”结束,短短两年半时间,中国房地产调控政策从“全面刺激”走向“紧急收缩”,动用各种调控政策工具。

  如果拉长时间,中国房地产政策持续在“刺激、收紧”的循环之中,刺激带来局部泡沫,收紧引发库存风险。

  根据国家统计局4月中旬发布的数据,截至3月,全国商品房待售面积达到7.48亿平方米,创下历史纪录。作为对比,在上一轮房地产调控政策宽松周期,叠加棚改货币化影响,全国商品房待售面积在2016年2月创下7.39亿平方米的峰值后,在2019年11月降至4.92亿平方米的近十年低值。

  外界自然期待当前房地产市场可以迎来与上一轮“去库存”时类似的宽松政策。如果从2014~2016年的调控政策放松过程来看,取消、放松限购往往是最先使用的政策工具。

  2014年6月起,非一线城市限购陆续取消、放松,如杭州在当年7月先是解除萧山、余杭两区,以及主城区140平方米以上住房限购政策。随后在8月,主城区140平方米以下住房限购政策亦被解除。

  在限购政策松绑之余,亦有大量政策驱动购房者“加杠杆”。仅2015年,央行便降息4次、降准3次,同时不断压低首套房与二套房首付比例,在当年分别降至20%与30%。

  不少学者从2023年开始呼吁,要不断加码松绑力度。野村中国首席经济学家陆挺在2023年表示,中国经济要复苏,一定要抓住一个最重要的“牛鼻子”,其实就是房地产。“在我看来松绑、放松就和通过中央财政多花钱去拉动经济同样重要。”他认为,2023年已经有了很好的开端,总的说来可能还是不够,“无论是在放松方面,还是在增加中央政府的支出力度或者救助力度方面都需要加码”。

  而据中指院2023年12月置业意愿调查显示,还贷压力大、收入不稳定、房价下跌是影响居民购房的主要因素,限贷放松和下调房贷利率是未来促进购房需求入市的两大政策取向。

  前述郑州房地产业内人士向记者表示,相比于限购政策调整,他更为关注利率的下调,其能带给市场更大幅度的刺激效果。

  其实,在这一轮取消、放松限购的过程中,一些城市也在放松限贷政策,如杭州就修改了首套住房认定标准,即使在杭州某一城区拥有住房,在另一城区新购第一套住房时仍被认定为首套住房。按照杭州贝壳研究院院长上官剑的测算,目前杭州首套房与二套房的贷款利率分别为3.75%、4.25%,相差50bp,以15年贷款200万元测算,可以节省15万元利息支出。

  如何进一步放松限贷,降低购房者“加杠杆”的成本是外界关注的重点。

  国海证券首席经济学家夏磊撰文分析认为,限贷方面亦有进一步放松的空间:一是下调房贷利率,央行规定的利率下限:首套LPR-20bp、二套LPR+20bp,部分城市可突破下限。当前一线城市首套最高LPR+10bp,二套最高LPR+60bp,加点部分下降空间较大。二是降低首付比例,央行规定的首付下限:首套20%、二套30%。当前一线城市首套30%、二套40%~50%,仍有下降空间。三是首套房认定标准,目前调整至“认房不认贷”,相比2014年“930”,政策仍有空间,即贷款结清,即使名下有房,仍可按首套。

  不过,即使楼市的宽松周期再现,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,不要与2014年那一轮“去库存”带来的火热比较,因为这是两个事情:2014~2019年,每年一万亿元的PSL助力棚改,创造出巨大的需求。

  需求为何难刺激?

  取消、放松限购,乃至其他刺激需求的政策可能对市场的影响都是微乎其微,这可能是当下不得不面对的现实。

  限购政策的松动往往只能带来销量的一时增长,从此前放松限购的广州的房地产市场情况也可见一斑。

  今年3月广州新建商品住宅成交规模约50万平方米,环比大幅增长。在放开120平方米以上户型限购政策的带动下,广州中心区域市场热度稳步回升,3月看房量、成交量相比前几月涨势明显,仅次于去年十一黄金周的高峰期。

  但统计数据显示,4月广州全市新房网签总数为4834套,与3月基本持平,为近10年4月的最低点。也就是说广州楼市并没有延续小阳春的回暖,而是有再次掉头向下的趋势。

  对此,邓浩志认为,在120平方米以上户型取消限购利好的推动下,符合条件的客户已经基本消化完,市场缺乏接续的购买力进入。同时,3月份经历一波以价换量之后,各大楼盘也不敢再继续进一步降价,因为部分2022年拿地的项目,甚至2023年上半年拿地的项目,按当前售价已经浮亏,如果再降价销售,房企财务压力会更大。

  对于4月底中央政治局会议后北京、深圳放松限购,杭州、西安取消限购的效果,李宇嘉认为,短期会释放一部分需求,比如成都、西安都是西部地区最核心的城市,腹地几千万、上亿人口,一些有购买力的人群到这些城市核心区买房。但是对其他地方来说,这一方面是资金的净虹吸;另一方面,这样的需求至多能给楼市带来个案式的新闻点,对于消化庞大的库存没有太大的效果。

  相比于刺激需求,限购政策松绑带来的更直接影响可能是二手房挂牌数量激增。杭州取消限购政策后首日,据杭州贝壳研究院统计,二手房新增买卖房源增长91%。此前杭州已然感受到二手房库存的压力,不然不会在今年3月先行放开二手房限购。但是相比于激发需求,限购政策松绑似乎更能激发房主挂牌试水的欲望。

  根据中指院数据,百城二手房挂牌总量于2023年9月创下阶段性高点,大幅增长至747万套,2024年4月末百城二手房挂牌总量为713万套。当前百城二手房挂牌总量已经在700万套的水平维持了7个月。

  对此,国金证券解释称,短期内二手房挂牌量大幅增加,会造成彼此间价格的互相倾轧,二手价格持续下行会带动新房价格下行,而价格的下降又会加重居民的观望情绪,不利于新房销售,销售不畅后只能进一步降价,最终走入量价齐缩的负向循环,因此二手房挂牌量的稳定对价格以及销售的企稳至关重要。

  到底是什么在压制购房需求?无论从新市民人口数量,还是城镇化率来看,购房需求仍然存在。据统计,2022年,新市民人口总量约为3亿,占总人口的比重超过20%,具有很大的居住需求。2023年中国城镇化率为66.2%,仍处于快速发展期,城镇化内在驱动力比较强劲。

  其实,自本轮房地产市场进入下行周期以来,市场普遍认为中国房地产市场陷入“超跌”。万科董事局主席郁亮便多次判断“市场超跌”,据万科测算,中国未来每年住宅开工面积中枢值是10亿到12亿平方米,但是2023年住宅新开工面积不到7亿平方米,已经跌至2006年水平。

  原中国房地产开发集团董事长孟晓苏也告诉《中国新闻周刊》,他并不认同“天花板论”,一些真实需求被短期内信心不足、预期不良所掩盖。李宇嘉也认为,一二线城市新市民集中,“不得不买房”的需求很多,但大部分需求都转向二手房。

  可见,房地产市场启动的源头在于“刚需”入场。香港中文大学(深圳)人文社科学院教授陶然向《中国新闻周刊》分析说,一旦住房的投资属性不复存在,回归其居住属性,目前一线城市以及二线城市的房价虽然已经大幅下降,但是对于一些新市民而言仍然比较高,特别是在当下就业与收入预期都不稳定的情况下。

  相比于各类限制性政策,预期不良才是影响当下人们买房最主要的因素。

  陆挺近期在接受媒体采访时分析,当前房地产行业修复进度较慢,在于存在一些下降螺旋。“在房价和买房之间存在下降螺旋,房价越跌,大家越不买房;大家越不买房,房价就会越下跌。买房和保交楼之间也存在下降螺旋,大家不买房,开发商没钱盖房,保交楼的问题就难以解决;保交楼进展较为缓慢,导致大家买新房积极性下降,反而转向买二手房。大家不买新房,开发商没钱买地,地方财政面临的压力加大。”

  “存量时代”,政策空间还有多大?

  经济学者任泽平曾用“重抑制需求轻增加供给”评价曾经的房地产调控政策,认为其需求抑制是暂时性政策,松动后需求会大幅反弹。

  但是随着房地产市场供求关系改变,特别是2023年7月中共中央政治局会议作出“房地产市场供求关系发生重大变化”的判断,过往注重需求侧的房地产调控政策必然随之改变。

  2024年2月27日,住建部发布《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》,明确指出:根据人口变化确定住房需求,根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源,实现以人定房,以房定地、以房定钱,促进房地产市场供需平衡、结构合理,防止市场大起大落。

  对于政府而言,从源头土地供给层面便需要改变过去的行为模式。就在4月30日晚间,自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。这份通知称,各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构,完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的土地供应调节机制。

  其中重申2019年6月便已制定的规则:商品住宅去化周期超过36个月的城市,应暂停新增商品住宅用地出让,同时下大力气盘活存量,直至商品住宅去化周期降至36个月以下;商品住宅去化周期在18个月(不含)至36个月之间的城市,要按照“盘活多少、供应多少”的原则,根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回),动态确定新出让的商品住宅用地面积上限。

  第三方机构克而瑞统计称,有可比数据的411座城市在2024年的宅地计划供应量仅有1.83万公顷,同比降幅为18%。分城市能级来看,一线、二线、三四线城市在2024年的宅地计划供应量分别同比减少了12%、25%和18%。

  在减少商品住宅用地出让的同时,亦要加大对保障性住房的土地资源倾斜。如5月11日,北京市住建委印发的《2024年北京市住房发展年度计划》显示,北京2024年计划安排各类住房用地1060公顷(1060万平方米),其中保障性住房用地460公顷。在用地安排上,将引导保障性住房用地向重点功能区、轨道站点周边布局。

  国海证券首席经济学家夏磊分析认为,2014~2018年,核心问题是三四线去库存。房地产高速发展时期,开发商大规模拿地使得供给激增,而三四线城市人口持续流出、购房需求有限,导致商品住房过剩。为增加有效需求,实施棚改货币化去库存。经过几年棚改,2018年5月三四线商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.4%,有效去化了三四线过剩库存。

  而2019年至今,核心问题是保障房补短板。商品房主要通过城中村改造,增加城区改善型商品房供应,保障性住房则有效解决工薪收入群体住房困难问题。住房供应核心逻辑变为商品房和保障房并重。

  随着商品房与保障房双轨制的确立,孟晓苏认为,过去通过“打压”商品房市场确保工薪阶层居住权利的时代必然过去,这都推动原有的房地产调控政策走向理性化,让商品房真正回归商品属性,即充分促进其市场化交易。

  “过去两三年里,部分城市房价调整幅度较大,有助于房地产市场实现出清。预计未来一年内,政府会出台更积极的政策。”陆挺认为,一方面,建议进一步取消限购限售,现在国内就剩下一线城市和个别二线城市存在限制,政策空间有限;另一方面,要处理历史遗留问题,促进房地产市场出清,即通过保交楼推动完成此前的交易。

  至于房价何时趋稳,陆挺直言预测难度较大,需要看政府是否出台更积极的房地产政策。“要推动中国经济平稳恢复,关键要抓住房地产这个板块。当前房地产行业已经明显超调,现在已经有一些支持政策,但是国内政策还有优化空间。”

  《中国新闻周刊》2024年第18期

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【编辑:何颖】

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